LƯU Ý CẦN BIẾT VỀ BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Trong thị trường bất động sản hiện nay, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, pháp luật Việt Nam đã quy định cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cơ chế này yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh từ ngân hàng thương mại để đảm bảo nghĩa vụ bàn giao nhà đúng cam kết. Bài viết sau đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, giúp hạn chế tối đa rủi ro cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thể hoàn thành dự án theo đúng tiến độ hoặc gặp khó khăn về tài chính.

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Định nghĩa bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh ngân hàng, theo đó, ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (bên bảo lãnh) cam kết với người mua nhà (bên nhận bảo lãnh) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư (bên được bảo lãnh) nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.

Điều này có nghĩa là, nếu chủ đầu tư không thể hoàn thành dự án và bàn giao nhà cho người mua, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền mà người mua đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Các bên liên quan

• Bên bảo lãnh: Là ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đủ năng lực tài chính và pháp lý để thực hiện bảo lãnh.
• Bên được bảo lãnh: Là chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
• Bên nhận bảo lãnh: Là người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nghĩa vụ của các bên

• Chủ đầu tư: Phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận.
• Ngân hàng bảo lãnh: Cam kết thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng.

Trường hợp cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện cấp bảo lãnh (theo Thông tư 61/2025/TT-NHNN)

Chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận dự án nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua.

Trường hợp ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khi ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư phải nhận nợ bắt buộc và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận.

Lưu ý về hiệu lực của thông tư: Thông tư 61/2025/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có hiệu lực từ ngày 01/4/2025, thay thế cho Thông tư 11/2022/TT-NHNN.

Điều kiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư 61/2025/TT-NHNN

Bước 1: Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Bước 2: Ngân hàng tiến hành thẩm định hồ sơ, đánh giá năng lực tài chính và uy tín của chủ đầu tư, và quyết định cấp bảo lãnh.

Bước 3: Ngân hàng và chủ đầu tư ký kết thỏa thuận cấp bảo lãnh, trong đó quy định rõ các điều khoản và điều kiện của việc bảo lãnh.

Bước 4: Bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Bước 5: Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư gửi hợp đồng cho bên bảo lãnh.

Bước 6: Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.

Một số thời hạn hiệu lực liên quan bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

• Thời hiệu của thỏa thuận cấp bảo lãnh:
• Có hiệu lực từ khi ký kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho người mua chấm dứt và chủ đầu tư hoàn thành mọi nghĩa vụ với ngân hàng.
• Trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận chấm dứt trước thời hạn.
• Thời hiệu văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh:
• Có hiệu lực từ khi ký kết đến khi hoàn thành việc phát hành thư bảo lãnh cho tất cả người mua trước thời hạn bàn giao nhà hoặc khi thỏa thuận cấp bảo lãnh hết hiệu lực (tùy thời điểm nào đến trước).
• Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:
• Có hiệu lực từ khi phát hành đến ít nhất 30 ngày sau thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với người mua nếu không bàn giao nhà.
• Thư bảo lãnh vẫn có hiệu lực ngay cả khi ngân hàng và chủ đầu tư chấm dứt thỏa thuận cấp bảo lãnh trước thời hạn, cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

Luật sư tư vấn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

• Tư vấn về quy định giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn về quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn thủ tục thực hiện yêu cầu bảo lãnh nhà.
• Tư vấn quyền và nghĩa vụ các bên trong thỏa thuận bảo lãnh.
• Tư vấn pháp lý chuyên sâu về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư tư vấn bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một công cụ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Việc nắm rõ các quy định và thủ tục liên quan sẽ giúp người mua nhà giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dịch bất động sản. Chuyên tư vấn luật cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

>>> Xem thêm: Thủ Tục Pháp Lý Khi Chủ Đầu Tư Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Nguồn trích dẫn từ: Chuyên tư vấn luật

Tác giả: Vũ Thị Hải Yến