THỦ TỤC PHÁP LÝ KHI CHỦ ĐẦU TƯ BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang ngày càng phổ biến trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hình giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho cả người mua và người bán nếu không được thực hiện đúng quy định. Đối với chủ đầu tư, việc nắm vững các quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh, thủ tục thông báo và các quy định liên quan khác là vô cùng quan trọng để đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra thuận lợi, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn chi tiết về các thủ tục pháp lý mà chủ đầu tư cần thực hiện khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, dựa trên các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam.

Bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Trước khi tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đảm bảo dự án của mình đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

Khởi công xây dựng

Dự án nhà ở phải đã được khởi công xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng. Điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định về xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ thi công, thi công xây dựng theo đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Chủ đầu tư phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất đối với dự án, bao gồm một trong các loại giấy tờ sau:

• Quyết định giao đất: Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, cho phép chủ đầu tư sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở.
• Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất: Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đất để xây dựng dự án, cần có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất được ký kết hợp pháp giữa chủ đầu tư và bên cho thuê.
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Nếu đất xây dựng dự án trước đây có mục đích sử dụng khác, chủ đầu tư cần có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là loại giấy tờ phổ biến nhất, xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư đối với thửa đất xây dựng dự án.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Trong trường hợp dự án bao gồm cả nhà ở và đất ở, chủ đầu tư cần có giấy chứng nhận này để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Loại giấy chứng nhận này xác nhận quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong dự án.
• Các loại giấy tờ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Tùy từng trường hợp cụ thể, chủ đầu tư có thể cần cung cấp các giấy tờ khác có liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Giấy tờ liên quan đến dự án

Ngoài giấy tờ về quyền sử dụng đất, chủ đầu tư cần có các giấy tờ sau:

• Giấy phép xây dựng nhà ở: Đối với các dự án phải có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần xuất trình giấy phép này cùng với hồ sơ đề nghị cấp phép đầy đủ.
• Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở: Đối với các dự án không phải xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần gửi thông báo khởi công xây dựng nhà ở đến cơ quan có thẩm quyền và cung cấp hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đầy đủ.
• Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án: Chủ đầu tư cần chứng minh đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xây dựng phần móng.

Thông báo nhà ở đủ điều kiện bán

Trước khi tiến hành bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để xác nhận nhà ở đã đủ điều kiện được bán.

>>> Xem thêm: Cầm Cố, Thế Chấp Nhà Hình Thành Trong Tương Lai

Thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán

Hồ sơ thông báo

Chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ thông báo đầy đủ, bao gồm:

• Bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu, hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý, hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản.
• Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định.

Các giấy tờ cần chuẩn bị

Thủ tục thực hiện

• Bước 1: Chủ đầu tư gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán. Văn bản này phải tuân thủ các quy định về nội dung tại Phụ lục XV ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Bước 2: Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản và hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của nhà ở. Sau đó, cơ quan này sẽ trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán hay chưa. Nếu nhà ở chưa đủ điều kiện, cơ quan này phải nêu rõ lý do và đồng thời đăng tải văn bản trả lời trên cổng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Hình phạt đối với chủ đầu tư không thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán

Việc không thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán là hành vi vi phạm pháp luật. Theo khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.

>>> Xem thêm: Mua Nhà Hình Thành Trong Tương Lai Cần Chú Ý Những Điều Gì?

Dịch vụ tư vấn pháp lý cho chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai

Để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý, chủ đầu tư nên sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các dịch vụ tư vấn bao gồm:

• Tư vấn về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được phép giao dịch.
• Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch nhà ở.
• Tư vấn, đánh giá pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn về thủ tục mà chủ đầu tư cần thực hiện khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Tư vấn chuyên sâu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mua bán nhà đất.

Luật sư tư vấn thủ tục pháp lý về nhà ở

Việc nắm vững và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật khi bán nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư và người mua nhà, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.

Chuyên tư vấn luật, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và am hiểu sâu rộng về pháp luật bất động sản, sẵn sàng hỗ trợ Quý khách hàng trong mọi vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí!

>>> Xem thêm: Mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn

Nguồn trích dẫn từ: Chuyên tư vấn luật

Tác giả: Vũ Thị Hải Yến