Xác định quan hệ trong tranh chấp đất đai

        Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai, việc bất đồng quan điểm, mâu thuẫn, xung đột ý kiến là điều khó tránh khỏi. Khi xảy ra mâu thuẫn về mặt lợi ích, xung đột về quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai sẽ được gọi là tranh chấp đất đai.

Quan hệ tranh chấp đất đai

I. Những vấn đề lý luận liên quan đến tranh chấp đất đai

1. Khái niệm tranh chấp đất đai

        Đất đai là loại tài sản đặc biệt, là tài nguyên của quốc gia được nhà nước giao cho người dân để sử dụng, quản lý. Đất đai không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân. Điều này đã được quy định tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và quy định cụ thể tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.

        Trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào các chủ thể cũng có thể nhất trí, đồng tình với các vấn đề phát sinh trong quan hệ đó. Vì thế việc bất đồng quan điểm, mâu thuẫn, xung đột ý kiến là điều khó tránh khỏi. Và khi xảy ra những xung đột, mâu thuẫn về mặt lợi ích liên quan quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai sẽ được gọi là tranh chấp đất đai.

        Cụ thể tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định khái niệm của tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

2. Đặc điểm tranh chấp đất đai

        Cũng tương tự như các tranh chấp về dân sự, kinh tế,…tranh chấp đất đai cũng có những đặc điểm riêng của nó như:

Thứ nhất, các chủ thể trong quan hệ tranh chấp có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư hay đơn vị hành chính. Tuy nhiên các chủ thể trong tranh chấp không phải chủ sở hữu của đất đai mà là chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý, sử dụng.

Thứ hai, đối tượng của tranh chấp này là quyền được quản lý, quyền được sử dụng và các quyền lợi khác có liên quan đến phần đất tranh chấp.

Thứ ba, biểu hiện của tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn, bất đồng, tranh giành những lợi ích về kinh tế liên quan đến phần đất tranh chấp.

Thứ tư, tranh chấp đất đai rất đa dạng, xảy ra với nhiều hình thức khác nhau. Vì lý đất là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt cùng với nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển dẫn giá trị của đất cũng theo đó biến đổi không ngừng. Cùng với đó nhu cầu của người dân về các giao dịch, hoạt động liên quan đến đất cũng đa dạng, do đó các tranh chấp đất đai khi xảy ra cũng đa dạng theo.

Đặc điểm của tranh chấp đất đai

3. Các quan hệ trong tranh chấp đất đai hiện nay

        Dựa vào tính chất đất là loại tài sản đặc biệt và căn cứ vào các tính chất pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau:

3.1. Tranh chấp đất đai

        Đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất để xác định xem ai là người có quyền quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp đó. Tranh chấp này thường được xảy ra trong quá trình quản lý và sử dụng đất của các bên. Và thường xảy ra dưới hình thức như: Tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất. Ở tranh chấp này đối tượng tranh chấp là đất trước đây thuộc sự quản lý và sử dụng của một người nhưng vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà họ không còn quản lý, sử dụng đất nữa. Bây giờ những người này đòi lại từ người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp.

3.2. Tranh chấp liên quan đến đất đai

        Với quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định khái niệm về tranh chấp đất đai là gì chứ không nêu rõ cụ thể các tranh chấp đó gồm những gì. Vì thế sau đó Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) hướng dẫn gián tiếp thông qua Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 đã góp phần nào giải thích được các tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là như thế nào. Theo quy định tại Nghị quyết đã nêu: “Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

        Nếu căn cứ theo hướng dẫn của TANDTC thì các tranh chấp liên quan đến đất đai sẽ bao gồm các tranh chấp như:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Đây là tranh chấp thường được phát sinh giữa những người có quan hệ thân thích với nhau. Loại tranh chấp này xảy ra trong trường hợp người chết có quyền sử dụng tài sản là đất đai. Tuy nhiên, sau khi chết không để lại di chúc hoặc di chúc để lại không hợp phát nên dẫn đến việc các đồng thừa kế không thỏa thuận được chia tài sản dẫn đến tranh chấp, khởi kiện nhau ra tòa. Đây là tranh chấp xác định ai có quyền sử dụng và quản lý phần đất thừa kế.

Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất sau khi ly hôn. Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì tài sản tạo lập sau hôn nhân sẽ là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp có căn chứng minh được tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng). Do đó, sau khi ly hôn nếu các bên không thỏa thuận được việc phân chia tài sản thì các bên sẽ dẫn đến tranh chấp và nhờ tòa tranh giải. Trong đó, tài sản về quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà sau khi ly hôn các bên có tranh chấp nhiều nhất bởi vì đây là loại tài sản đặc biệt có giá trị cao và sẽ thay đổi không ngừng theo biến động của thị trường kinh tế. Do đó, các bên đều sẽ muốn tranh giành quyền sở hữu tài sản này để xác định xem ai là người được sở hữu phần đất đó hoặc sẽ được hưởng bao nhiêu nếu chia tài sản liên quan đến đất.

Thứ ba, tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đây là tranh chấp liên quan đến đất đai phổ biến nhất hiện nay. Có thể là vì điều kiện kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu của người dân về thực hiện các giao dịch và các hoạt động liên quan đến đất đai cũng tăng theo. Do đó, trong việc quản lý và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khó tránh khỏi những mâu thuẫn, tranh chấp. Cụ thể các tranh chấp có thể kể đến:

+ Tranh chấp hợp đồng dân sự liên quan đến đất đai như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, đặt cọc, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất….

+ Tranh chấp do người khác xâm phạm đến quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

+ Tranh chấp về giải tỏa mặt bằng, thu hồi đất để phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia. Thường các tranh chấp này chủ thể quản lý đất bị nhà nước xâm phạm đến các quyền lợi về giá đất đền bù, diện tích đất đền bù,…hoặc có thể quyền lợi bị xâm phạm do bị thu hồi đất không thuộc diện quy hoạch giải tỏa,..

Bất cập khi xác định quan hệ đất đai bị tranh chấp

II. Một số bất cập trong việc xác định quan hệ tranh chấp đất đai hiện nay

1. Chưa có sự minh định rõ ràng trong khái niệm

        Hiện nay các quy định của luật chưa phân định một cách rõ ràng giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Với khái niệm tranh chấp đất đai được quy định trong Luật Đất đai không đủ để làm rõ tranh chấp đất đai là gì, có những dạng nào, quyền và nghĩa cụ liên quan đến tranh chấp đó là như thế nào,… dẫn đến việc xác định thẩm quyền khi xử lý tranh chấp cũng không rõ ràng theo.

        Thường thì với gọi tranh chấp đất đai sẽ chỉ tranh cấp xác định ai là chủ thể có quyền sử dụng quản lý đất. Còn tranh chấp liên quan đến đất đai là chỉ các tranh chấp liên quan đến đất như quyền lợi, nghĩa vụ và các quan hệ dân sự liên quan đến đất. Nhưng khái niệm trên là chưa phù hợp. Bởi vì khi sử dụng từ tranh chấp đất đai này sẽ dễ gây nhầm lẫn, khó hiểu với tranh chấp đất đai là từ dùng chung để chỉ tất cả các tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm cả tranh chấp xác định ai là chủ thể có quyền quản lý đất và tranh chấp liên quan đến đất, chứ chưa có sự phân định rạch ròi về các khái niệm trong tranh chấp đất đai. Và hiện nay việc hiểu các khái niệm này là như thế nào còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của các cơ quan tiến hành tố tụng.

        Với hướng dẫn của TANDTC tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP đã hướng dẫn gián tiếp về tranh chấp liên quan đến đất đai nhưng theo với quy định trên thì tranh chấp liên quan đến đất đai được quy định quá rộng. Bởi vì theo TANDTC thì tranh chấp liên quan đến đất đai bao gồm các tranh chấp khi chia di sản thừa kế, ly hôn, giao dịch dân sự liên quan đến đất, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến đất….Với quy định trên của TANDTC cũng có nhiều luồng tranh cãi như tranh chấp liên quan đất đai được hiểu là tranh chấp liên quan tới đất đai như giao kết dân sự giữa các bên (hợp đồng đặt cọc đất, hợp đồng chuyển nhượng đất…) khi đó tranh chấp giữa các bên sẽ là mâu thuẫn về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng, còn “đất” ở đây chỉ là đối tượng trong giao dịch của họ, chứ không là đối tượng trong tranh chấp.

        Do đó, về khái niệm cần làm rõ đối tượng trong tranh chấp trong quan hệ đất đai để có sự phân chia rạch ròi với các tranh chấp liên quan đến đất đai như hợp đồng, thừa kế, tranh chấp về chủ sở hữu, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ để các cơ quan tiến hành tố tụng cũng như người dân có thể hiểu cũng như đồng nhất quan điểm về các khái niệm liên quan đến đất đai.

2. Cách hiểu của các cơ quan chức năng chưa có sự đồng nhất

        Trên thực tế đã có không ít những cơ quan chức năng khi tiến hành giải quyết các vụ án đến tranh chấp đất đai đã xác định sai quan hệ tranh chấp dẫn đến xác định sai thẩm quyền xét xử.

Ví dụ: Trong vụ việc vụ án “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc D và bị đơn bà Trần Thị Thu S. Ngày 12/12/2018 nguyên đơn nộp đơn khởi kiện tại TAND quận GV, Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất tọa lạc xã Tân Thạnh Đông, huyện C.C, TP. HCM giữa bà S và ông D; yêu cầu bà S trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng. Ban đầu ông D gửi đơn khởi kiện đến TAND Quận GV – nơi có bà S cư trú. Vụ án đã được TAND Quận GV thụ lý vào ngày 02/01/2019 và đến ngày 17/7/2019 do cần phải đợi kết quả thu thập chứng cứ. Đến 28/5/2020 bất ngờ TAND Quận GV lại ban hành quyết định chuyển hồ sơ vụ án sang lý do đối tượng tranh chấp là bất động sản tọa lạc tại huyện C.C, TP.HCM nên thuộc thẩm quyền của TAND huyện C.C, TP.HCM.

        Ngày 08/7/2020 TAND huyện C.C Thông báo về việc thụ lý vụ án. Tuy nhiên sau đó TAND huyện C.C lại chuyển hồ sơ ngược lại cho TAND quận GV vì đối tượng tranh chấp là số tiền đặt cọc mà không phải bất động sản nên Tòa án nơi bị đơn cư trú giải quyết theo thẩm quyền. Sau khi xin ý kiến của Chánh án TAND TP. HCM thì TAND quận GV tiếp tục chuyển về cho phía TAND huyện C.C.

        Do đó có thể thấy các cơ quan tiến hành tố tụng không có sự đồng nhất về thẩm quyền giải quyết tranh chấp dẫn đến xác định sai thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Việc xác định sai thẩm quyền giải quyết làm cho trong quá trình giải quyết phải chuyển hồ sơ qua lại giữa các cấp, các tòa gây mất thời gian dẫn đến một vụ án phải giải quyết trong một khoản thời gian dài ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên.

3. Hệ lụy pháp lý từ sự bất cập trên khi thực hiện giải quyết tranh chấp

        Theo Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 quy định: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.” Do đó, nếu không xác định chính xác quan hệ tranh chấp là gì thì sẽ dẫn đến xác định sai thẩm quyền cũng như điều kiện để giải quyết tranh chấp.

            Đồng thời, do sự bất đồng quan điểm trong việc xác định quan hệ tranh chấp đã dẫn đến các hệ lụy trong thực tiễn xét xử như việc các cơ quan tiến hành tố tụng sẽ tự nhận định, định nghĩa riêng về tranh chấp đất đai là gì, tranh chấp có liên quan quan đến đất đai là như thế nào từ đó việc xác định thẩm quyền xét xử sẽ dựa vào những định nghĩa chủ quan của các cơ quan tiến hành tố tụng.

            Với việc tự xác định thẩm quyền, không đồng nhất trong việc xác định thẩm quyền xét xử sẽ dẫn đến hàng loạt các hệ quả về sau như các cơ quan tiến hành tố tụng sẽ đùn đẩy thẩm quyền xét xử, cho rằng án không thuộc thẩm quyền xét xử của mình mà chuyển hồ sơ sang tòa khác dẫn đến một vụ án mà trãi qua nhiều năm vẫn chưa được giải quyết gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, gây tốn kém chi phí, công sức của các chủ thể tham gia tố tụng và cơ quan tiến hành tố tụng.