Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hiện nay, các cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng có rất nhiều rủi ro có thể phát sinh tranh chấp, điển hình là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới đây là bài viết hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang gặp khó khăn trong việc nhận dạng đâu là tranh chấp bất động sản hay là tranh chấp liên quan đến bất động sản.
Việc xác định tranh chấp bất động sản hay là tranh chấp liên quan đến bất động sản có ý nghĩa xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết.  Chính vì có sự nhầm lẫn về tranh chấp cho nên có rất nhiều trường hợp nhiều cấp Tòa nhầm lẫn giữa “Tranh chấp về bất động sản” và “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”, dẫn đến việc thụ lý vụ án không đúng thẩm quyền hoặc trả hồ sơ do “chưa đủ điều kiện khởi kiện” – vì chưa hòa giải ở cấp cơ sở. Vì vậy, cần phân biệt rõ hai dạng tranh chấp này như sau:
Thứ nhất, tranh chấp về bất động sản
Ví dụ: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; Tranh chấp ai là chủ sở hữu nhà; Tranh chấp đòi lại nhà đất bị chiếm hữu trái phép; Tranh chấp về các quyền khác đối với bất động sản…
Khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án phải xác định ai là người có các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, các quyền khác…) đối với bất động sản. Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp về bất động sản” hay “có đối tượng tranh chấp là bất động sản” và chỉ có Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
Thứ hai, tranh chấp liên quan đến bất động sản
Ví dụ: Tranh chấp về các giao dịch có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà; Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho thuê, cho mượn, ở nhờ…; Và các tranh chấp có liên quan đến bất động sản như: Tranh chấp thừa kế nhà, đất; Vụ án hôn nhân có tranh chấp về bất động sản…

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp liên quan đến bất động sản”. Và thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ xác định theo nguyên tắc chung của Bộ luật tố tụng dân sự 2015: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm

Các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy, Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất Đai năm 2013 quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chuyển nhượng miệng hoặc không công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng qyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Mặc khác, tại Khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 quy định “Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai” thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Thời hiệu khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như vậy, đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015.  Còn đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 BLDS năm 2015 không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Tham khảo thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.