Cơ sở để xác định ranh giới giữa phần diện tích
đất của các chủ sử dụng liền kề gồm: Nguồn gốc sử dụng đất, lịch sử quá trình sử
dụng đất và chế độ pháp lý được thiết lập đối với phần diện tích đất được sử dụng.
1. Nguồn gốc sử
dụng đất
Trong pháp luật dân sự Việt Nam,
ngay từ khi ban hành Bộ luật dân sự năm 1995, đã có ghi nhận về chế định quyền
sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Để xác định ranh giới, nguồn gốc sử dụng
đất liền kề trong tranh chấp đất lấn chiếm có thể căn cứ các viện dẫn các văn bản
sau:
- Văn bản Trích sao sổ địa bộ của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh
hoặc thành phố trực thuộc trung ương;
- Văn bản của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh hoặc thành phố
trực thuộc trung ương;
- Những bộ tài liệu địa chính của
đợt điều tra theo Chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng
đất trong cả nước. Mục tiêu của Chỉ thị 299/TTg là xây dựng được những tài liệu
cơ bản cho công tác quy hoạch của các ngành kinh tế, cũng như quyết định các
chính sách quản lý cho công tác kế hoạch hóa, hoàn thiện quan hệ sản xuất ở miền
Bắc và đẩy mạnh công cuộc cải tạo quan hệ
sản xuất trong nông nghiệp ở miền Nam. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các ngành,
các cấp tiến hành công tác đo đạc, lập bản đồ phân loại đất, phân hạng đất canh
tác và đăng ký, thống kê tình hình sử dụng ruộng đất trong cả nước.
- Luật đất đai 1987 buộc người
dân phải đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 23 tháng 3 năm 1989 Hội đồng Bộ trưởng ra
Chỉ thị số 67 về việc hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong chỉ thị yêu cầu
các địa phương tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và ngày
4 tháng 7 năm 1989. Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK quy
định về thủ tục cấp GCNQSDĐ. Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều có
những văn bản đặc thù riêng, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử và vị trí địa lý của
mình để tiến hành chủ trương trên. Cụ thể, tại thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban
nhân dân thành phố chủ trương cho tổ chức cuộc điều tra đo đạc chính xác, đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi toàn thành phố từ năm
1992 trở đi theo Chỉ thị 02/CT-UB ngày 18/01/1992. Do việc lập bản đồ địa chính
có tọa độ phải kéo dài, nên song song với những xã, phường tổ chức đo đạc chính
xác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức, ở những xã khác trong hai
năm tới chưa đo đạc được thì vẫn phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất như lâu nay đã làm, nhưng thẩm quyền do UBND huyện và UBND thành phố quyết
định.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và được ghi tên ở sổ mục kê tại địa phương để xác lập sở hữu quyền sử dụng trước
đây, xác định diện tích, loại đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Bộ luật
dân sự 1995, nội dung quan trọng khác là cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất được quyền sử dụng bất động sản của người khác liền kề với mình để đảm bảo
nhu cầu tối thiểu về lối đi, cấp, thoát nước, mắc đường dây tải điện, thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nhìn chung, quy định về
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong Bộ luật dân sự 2005 không có sự
thay đổi so với Bộ luật dân sự 1995. Tuy nhiên, đến khi Bộ luật dân sự 2015 ra
đời thì đã có những thay đổi cách nhìn về quyền sử dụng đất hạn chế bất động sản
liền kề.
Lần đầu tiên trong các Bộ luật dân sự của Việt
Nam đã đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quy định
tại Điều 245 Bộ luật dân sự 2015 quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được
thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản
khác thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc quy định khái niệm về quyền đối với
bất động sản liền kề đã làm rõ hơn, khẳng định được quyền đối với bất động sản
liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản khác nhằm khai thác, phục
vụ cho một bất động sản khác.
Cách hiều về bất động sản liền kề
trước đây được hiều là các bất động sản nằm sát nhau. Cách hiều bất động sản liền
kề trong Bộ luật Dân sự 2015 được hiểu theo nghĩa rộng, tức là bất động sản liền
kề là các bất động sản có cùng ranh giới, do vậy một bất động sản liền kề với bất
động sản này có thể liền kề với bất động sản khác, sự liền kề có tính liên tục
giữa các bất động sản.
2. Quá trình sử dụng đất
Người sử dụng đất đã sử dụng phần diện tích
này ổn định, liên tục và lâu dài có thể dựa vào các chứng thư pháp lý sau đây:
- Trường hợp trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có thực hiện việc cấp đổi thì việc cấp đổi được quy định
tại Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục địa chính ban hành.
- Trong quá trình sử dụng đất cần
các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất
như Giấy chứng nhận qua các năm hoặc các giấy tờ khác để chứng minh việc
sử dụng phần diện tích đất này ổn định, liên tục và lâu dài từ khi tạo lập, có
kê khai và được chính quyền địa phương xác nhận không có tranh chấp.
- Bên cạnh đó, căn cứ về nguồn gốc
đất đã thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định pháp luật về đất đai của
từng thời điểm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp có sự thay đổi hiện trạng
thì cần xác định ranh giới của phần diện tích đất đang tranh chấp với hiện trạng
đã bị thay đổi.
Trong quá trình sử dụng đất, chủ
sở hữu bất động sản hữu dụng và chủ sở hữu bất động sản bị hữu dụng có nghĩa vụ
tôn trọng quy tắc xây dựng quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2015, khi xây dựng
công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo
pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng
cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản
liền kề và xung quanh.
Việc xác định ranh giới giữa các
bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, nhằm giúp hạn chế tranh chấp về ranh
giới giữa các bất động sản liền kề. Theo quy định Điều 175 Bộ luật dân sự 2015,
ranh giới giữa các bất động sản quy định cụ thể như sau:
- Ranh giới giữa các bất động sản
liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
- Ranh giới cũng có thể được xác
định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có
tranh chấp. Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp
ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng,
duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng
không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp
với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của
người khác.
- Người sử dụng đất chỉ được trồng
cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và
theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải
xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản
đồ địa chính thì cán bộ đo đạc xác định mốc ranh giới dựa trên hiện trạng đang
sử dụng. Trường hợp đang có tranh chấp thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo
bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Trường
hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương:
Nếu xác định được ranh giới thực
tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản
lý đó; Theo quy định tại Điều 176 Bộ luật dân sự 2015, mốc giới ngăn cách các bất
động sản:
+ Chủ sở hữu bất động sản chỉ được
dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử
dụng của mình.
+ Các chủ sở hữu bất động sản liền
kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường
ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật
mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
+ Trường hợp mốc giới ngăn cách
chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng
ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên
chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề
không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào,
trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
+ Đối với mốc giới là tường nhà
chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc
đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản
liền kề đồng ý.
+ Trường hợp nhà xây riêng biệt
nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu
xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Nếu không thể xác định mốc ranh
giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất
tranh chấp;
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập
bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ
đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh
chấp tiếp theo theo thẩm quyền. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện
đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên
quan.
Các bên nên thỏa thuận, thương lượng với nhau
để giữ được tình làng nghĩa xóm và tránh kiện tụng mất nhiều thời gian và chi
phí. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu
được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Các bên phải bảo
đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại; mặt
dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải
cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.
3. Chế độ pháp lý của phần diện tích đất
Chế độ pháp lý của phần diện tích
đất mỗi giai đoạn sử dụng đất là khác nhau, người sử dụng đất cần căn cứ vào
các văn bản pháp luật phù hợp với quá trình sử dụng đất như:
- Biên bản xác định ranh giới, mốc
giới của Trung tâm đăng ký nhà đất tại địa phương.
- Giấy tờ liên quan đến đóng thuế
đối với diện tích.
- Căn cứ giấy tờ khoán, họa đồ chế
độ cũ, bản vẽ vị trí đất và xác nhận của cơ quan địa chính tại địa phương.
Một nội dung quan trọng để xác định
phần diện tích đang tranh chấp là việc xác định ranh giới tiếp giáp giữa diện
tích đất của các bên thực hiện:
- Hòa giải giữa các bên các bên về
ranh giới tiếp giáp này;
- Con đường khởi kiện ra tòa án,
qua các kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, giám định, lời khai của những người
tham gia tố tụng để xác định chính xác ranh giới tiếp giáp giữa hai phần diện
tích đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ pháp lý cơ bản, do vậy thường các cơ quan, các cấp chính quyền khi giải
quyết đến những vấn đề liên quan đến từng khu đất như tranh chấp đều dựa vào giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ để giải quyết.
Hiệu lực của quyền đối với bất động
sản liền kề là một quy định mới của Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 247 Bộ
luật dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá
nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường
hợp luật liên quan có quy định khác. Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề
tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền
kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng
bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi.
Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên
tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp giữa chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận
với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thoản thuận đó.
Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau thì theo Bộ luật dân sự
2015 đã quy định rõ tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015:
- Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc
khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động
sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
- Không được lạm dụng quyền đối với
bất động sản chịu hưởng quyền.
- Không được thực hiện hành vi
ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở
nên khó khăn.
Việc quy định các nguyên tắc trên
sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề giữa
các chủ thể, hạn chế tối đa các hành vi cản trở, gây trở ngại cho việc thực hiện
quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Căn cứ làm phát sinh quyền đối với
bất động sản liền kề quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015, quyền đối với bất
động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo
thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Theo quy định tại Điều 249 Bộ luật
dân sự 2015 quy định về thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền
kề, trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền
dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ
sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng
quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù
hợp với thay đổi này. Nhằm bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền
và chủ thể bất động sản chịu hưởng quyền. Việc thông báo trước cho chủ sở hữu bất
động sản hưởng quyền có vai trò trong việc tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động
sản hưởng quyền có thể chủ động tìm các giải pháp thay thế, dự phòng để bảo đảm
cho việc sử dụng bất động sản hưởng quyền không bị gián đoạn.
Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất
động sản liền kề quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015:
- Bất động sản hưởng quyền và bất
động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
- Việc sử dụng, khai thác bất động
sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
-
Theo thỏa thuận của các bên.
- Trường hợp khác theo quy định của
luật.
Quy định cụ thể quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề, lối đi với nghĩa là khoảng đất hẹp dùng để vào một
nơi nào đó. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 đã giải quyết được bất
cập, theo hướng tiếp cận đó là quy định cho chủ sở hữu bất động sản được quyền
yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình lối đi ngay cả trong trường
hợp lối đi đã có nhưng không đủ để được coi là hợp lý, cụ thể:
- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây
bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối
đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành
cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
- Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ
thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho bất động sản có mở lối đi.
- Chủ sở hữu bất động sản hưởng
quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu có tranh chấp về lối đi thì
có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
- Trường hợp bất động sản được
chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải
dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
Mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn
trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới
ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.
Ranh giới giữa các thửa đất cũng
được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương. Do vậy, trong trường hợp
có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau,
trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải.
4. Hệ quả của việc xác định ranh giới diện tích đất liền kề
Trường hợp người sử đụng đất chưa
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xác định ranh giới diện tích đất liền
kề:
- Việc xin cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người dân cần còn phải có bản mô tả về ranh giới thửa đất
có xác nhận của những người sử dụng đất liền kề.
- Trường hợp người sử dụng đất,
người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa
đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn
đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới
thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất
vắng mặt ký sau đó. Bởi vậy, trong trường hợp bản mô tả về ranh giới, mốc giới
thửa đất không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, người sử dụng đất vẫn
có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ theo đúng quy định của pháp
luật.
Trường hợp người sử dụng đất có
các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất sau đó cần xác định ranh giới diện
tích đất liền kề:
- Thửa đất có giấy tờ pháp lý về
quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa
đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi
so với giấy tờ hiện có;
- Trường hợp có đăng ký quyền sử
dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận
hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa
đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất
mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét