Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà
người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất bao gồm đất sử dụng
ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Việc quy định thời hạn và gia hạn sử
dụng đất nhằm mục đích khẳng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo
điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Tùy thuộc vào trường hợp sử dụng đất mà pháp luật quy định
thời hạn sử dụng đất khác nhau.
1.
Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài
Ổn định lâu dài là việc nhà nước không đưa
ra thời gian cụ thể mà chỉ thu hồi khi nào thuộc trường hợp quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất vào mục đích khác và thuộc đối tượng phải thu hồi hoặc có các vi phạm
về đất đai phải thu hồi. Các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài quy định tại
Điều 125 Luật đất đai 2013, cụ thể:
+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất
rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là
đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng
công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính;
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh;
+ Đất cơ sở tôn giáo;
+ Đất tín ngưỡng;
+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng
khác không có mục đích kinh doanh;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ
đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có
thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp
sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu
dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
2. Sử
dụng đất có thời hạn
Sử dụng đất có thời hạn là những trường hợp
có giới hạn cụ thể về thời hạn sử dụng đất. Xác định thời hạn sử dụng đất được quy định tại
Điều 17 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể:
Trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng
đất quy định tại Khoản 2 Điều 25 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
tổ chức trong nước đang sử dụng đất mà tổ chức đó không có giấy tờ về việc giao
đất, cho thuê đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật
Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì thời hạn sử dụng đất được
xác định theo quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai và được tính từ ngày cấp
Giấy chứng nhận.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm có hiệu lực của quyết định
công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây
xác định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài thì khi cấp đổi Giấy chứng
nhận phải xác định lại thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm
2013.
Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai
2013 tùy thuộc vào mục đích, chủ thể sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn
cụ thể khác nhau:
* Đối
với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng
- Giao đất, công nhận quyền sử dụng đất: 50
năm
- Thuê đất: không quá 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ
ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ
gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật Đất
đai 2013 có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì
được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Điều 126 Luật Đất đai
2013.
Đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15
tháng 10 năm 2013 thì thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm
2013; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15
tháng 10 năm 2013.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận tính từ ngày
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.
* Đối
với đất sử dụng thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh (không phân biệt loại
chủ thể):
Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện
các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư
hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi
vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì
thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
* Thời
hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: không quá 99 năm.
- Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn
hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định Luật Đất
đai 2013.
- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua:
+ Thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác
định theo thời hạn của dự án;
+ Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
* Thời
hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng đất vào mục đích công ích của
xã, phường, thị trấn
Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05
năm. Trường hợp này thời hạn cho thuê ngắn bởi loại đất này phải sẳn sàng phục
vụ cho mục đích công ích của địa phương, không thể cho thuê thời hạn dài.
* Đất
xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính
và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh:
không quá 70 năm.
3.
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử
dụng đất được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2013. Về nguyên tắc, khi người
sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì thời hạn
sử dụng đất của họ có thể thay đổi theo hướng: xác định lại theo thời hạn sử dụng
của loại đất sau khi chuyển mục đích.
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
+ Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất
rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời
hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được
tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng
cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia
đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa
các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê. Khi hết
thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được
Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản
1 Điều 126 của Luật Đất đai 2013;
+ Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo
thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất
được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất
phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời
hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử
dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không
thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi
chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản
3 Điều 126 của Luật này.
Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ
đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có
thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp
sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.
*
Các trường hợp sau đây việc chuyển mục đích sử dụng đất không làm thay đổi thời
hạn sử dụng đất:
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các
loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, tổ chức
kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài
sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì được sử dụng đất ổn định lâu
dài.
4.
Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất
Trường hợp quyền sử dụng đất của chủ thể sử
dụng đất có được là do nhận chuyển quyền từ người sử dụng đất khác, thì thời hạn
sử dụng đất của họ được quy định tại Điều 128 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền
sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn
lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với
loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
5.
Gia hạn thời hạn sử dụng đất
Gia hạn thời hạn sử dụng đất là việc kéo
dài thêm thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu của người sử dụng đất sau khi đã hết
thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quy định về gia hạn sử dụng đất
nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất khi họ muốn sử dụng
thêm, đặc biệt là trong điều kiện đang sử dụng có hiệu quả và chưa cần thiết phải
thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
*
Các trường hợp gia hạn
Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao, công nhận và
nhận chuyển quyền sử dụng đất:
+ Được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn
ban đầu mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
+ Trường hợp nếu người sử dụng đất không yên
tâm thì có thể yêu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Các trường hợp khác quy định tại khoản 1 Điều
74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
+ Người sử dụng đất phải làm thủ tục xin
gia hạn trước khi kết thúc thời hạn sử dụng đất tối thiểu là 6 tháng.
+ Thời hạn gia hạn không quá thời hạn sử dụng
đất ban đầu.
Nhận xét
Đăng nhận xét