QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người. Nhà nước là chủ sở hữu (đại diện đối với toàn bộ đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà chuyển giao từng thửa đất cho người sử dụng đất để trực tiếp sử dụng. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định để đảm bảo cho đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội.

Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chính là các cách thức mà người sử dụng có được quyền sử dụng đất. Nó có thể là nhà nước giao, cho thuê đất; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.

1. Căn cứ xác lập công nhận quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được áp dụng hiện nay. Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 có đặc điểm nổi bật sau:

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định.

- Đất đang sử dụng đất ổn định. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai là một trong các loại giấy tờ: Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuê nhà đất; Biên lai hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; Quyết định giải quyết kiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký;

Như vậy, để tính thời gian sử dụng đất ổn định sẽ căn cứ vào một trong các loại giấy tờ quy định ở trên hoặc căn cứ vào xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về thời điểm bắt đầu sử dụng.

- Không có nguồn gốc được nhà nước giao đất, cho thuê đất.

- Không vi phạm pháp luật đất đai.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ về sử dụng đất.

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là chứng thư pháp lý do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp.

2. Nguồn gốc sử dụng đất do nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nguồn gốc sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, cụ thể:

- Trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “ Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không tiền sử dụng đất”;

- Trường hợp được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;

- Trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”;

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”.

3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

- Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

- Cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn, không phải nộp hoặc được ghi nợ.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng: Phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận. Trường hợp cho một người đứng tên thì bên kia phải có văn bản xác nhận, ủy quyền cho vợ hoặc chồng đứng tên.

- Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ. Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nếu ranh giới có thay đổi mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

4. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận

Người đang sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013.

* Trường hợp đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có các giấy tờ hợp lệ thì được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu: Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và đất không có tranh chấp.

 - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không vi phạm pháp luật đất đai; trường hợp có vi phạm đất đai trước ngày 01/7/2014; Trường hợp quyền sử dụng đất đã được giao không đúng thẩm quyền.

- Tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2013, Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi có đủ các điều kiện sau đây: Được nhà nước cho phép hoạt động; Không có tranh chấp; Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

5. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định cho Ủy ban nhân dân các cấp quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013. Tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất, thẩm quyền này được quy định cụ thể như sau:

- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

+ Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;

+ Cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

- Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện:

+ Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Việc ủy quyền chỉ được phép thực hiện đối với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, không áp dụng đối với Ủy ban nhân cấp khác.

- Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của văn phòng đăng ký đất đai quy định tại khoản 4 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của Sở.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

6. Thời hạn công nhận quyền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích khằng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch sử dụng đất.

 Tùy thuộc vào mục đích, chủ thể sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn cụ thể khác nhau. Thời hạn công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đất trồng cây lâu năm; đất rừng phòng hộ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất; đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 là 50 năm.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định như trên.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.