Thạc sĩ - Luật sư Phan Mạnh Thăng

Căn cứ Điều 1 Luật Nhà ở 2014, đối với những giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. 1. Điều kiện để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản a. Đối với nhà ở có sẵn Cũng giống như điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch, để nhà ở được đưa vào kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: Thứ nhất, có đăng ký quyền ở hữu nhà gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với nhà có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. b. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 như sau: Bước 1: Lập hợp đồng Các bên tham gia giao dịch nhà ở  thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho. Nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng phải bao gồm các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 sau: a) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở

1. Điều kiện chung để nhà ở tham gia vào giao dịch Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: Thứ nhất , có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này bao gồm: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở ; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong những trường hợp không bắt buộc có Giấy c

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014, những chủ thể này có quyền: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở ; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. 2.Tổ chức, cá nhân nước ngoài a)         Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan, căn cứ Khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, chủ thể này có quyền như tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở. b)         Đối với tổ chức nước ngoài; cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, căn cứ Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, những chủ thể này có quy

1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ Theo quy định pháp luật về nhà ở, nhà ở công vụ chỉ có thể cho thuê. Căn cứ Khoản 1 Điều 32 Luật Nhà ở 2014, những đối tượng sau đây được thuê nhà ở công vụ : a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; b) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở lên; c) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; d) Sĩ quan, quân

1. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư Căn cứ theo Điều 82 Luật Nhà ở 2014 và Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư quy định như sau: a)         Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư thì phải phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành; trong trường hợp có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường

1. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư a) Giá thuê nhà ở xã hội Việc xác định giá thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 3 và Khoản 4 Điều 60 Luật Nhà ở 2014 được hướng dẫn tại Điều 55 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Thứ nhất , giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở; Thứ hai , không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội; Thứ ba , cơ quan có thẩm quyền quy định tại Khoản 2 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 quy định giá thuê nhà ở xã hội. Cụ thể: •           Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương: cơ quan có thẩm quyền là Bộ Xây dựng; đối với nhà công vụ do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an

Căn cứ Điều 53 Luật Nhà ở 2014, các hình thức nhà ở xã hội gồm: Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định (hay còn gọi là Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư hoặc Nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước): giao dịch được thực hiện gồm có cho thuê và cho thuê mua. Nhà ở xã hội do doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước; Hoặc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội  trên diện tích đất ở hợp pháp của mình nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước (hay còn gọi là Nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư hoặc Nhà ở xã hội không thuộc sở hữu Nhà nước): giao dịch được thực hiện gồm có: cho thuê, cho thuê mua, bán.