1.
Xác định chủ thể người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài để được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam thì phải tuân theo pháp luật về quốc tịch và thuộc đối tượng được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định pháp luật về đất đai. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Theo quy định tại Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật quốc tịch Việt
Nam năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt
Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày 26 tháng 6 năm 2014 Luật
này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chưa mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt
Nam thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để được xác định có
quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam. Do đó, trường hợp người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mà đã thôi quốc tịch Việt Nam thì không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một
nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam. Vì vậy ta có thể hiểu, cá nhân nước
ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức nước ngoài quy định tại Điều
5 Luật Đất đai 2013 bao gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài,
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ
phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư thuộc đối tượng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Do đó, cá nhân người nước
ngoài không được phép nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
2.
Hình thức sử dụng đất
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ
chức nước ngoài được phép sử dụng đất tại Việt Nam dưới những hình thức sau:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại
khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật
đất đai 2013 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất bằng hình thức thuê trong các trường hợp sau:
+ Để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
+ Đất xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
+ Đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để
cho thuê.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp;
+ Đất để xây dựng công trình ngầm quy định
tại Điều 187 Luật đất đai 2013.
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
3.
Thủ tục hành chính xin phép sử dụng đất
Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin phép sử dụng đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
thỏa mãn các điều kiện nhưng chưa có chứng từ pháp lý theo quy định pháp luật về
đất đai, khi thực hiện việc giao dịch quyền sử dụng đất thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài liên hệ trực tiếp với Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất là một trong bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
giải quyết thủ tục hành chính hoặc truy cập vào Cổng thông tin điện tử của Ủy
ban nhân dân cấp nơi người đó cư trú và cổng thông tin điện tử của Bộ Tài
nguyên và Môi trường để hoàn thiện hồ sơ theo trình tự, thủ tục.
* Điều
kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và Tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải có các giấy tờ sau:
+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc
nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định
của pháp luật về nhà ở;
+ Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định
sau:
+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh
doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh
doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư
hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
+ Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa
kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp
luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp
với giấy tờ trên thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp
phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến
an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có).
*
Trình tự, thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất
Bước
1:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài nộp hồ sơ giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy từng loại giao dịch
quyền sử dụng đất mà thành phần hồ sơ giao dịch người sử đụng đất cần chuẩn bị
có sự khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản cần phải có hai loại giấy tờ chủ yếu:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy tờ
được quy định đối với một số trường hợp được sử dụng các giấy tờ này (điều kiện
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất);
+ Hợp đồng hoặc văn bản, giấy tờ thực hiện
giao dịch tương ứng cho từng loại giao dịch đã đáp ứng yêu cầu có công chứng,
chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
Bước
2:
Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng
đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 60
Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước
ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
Đối
với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
tiếp nhận hồ sơ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu
tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện tiếp nhận hồ sơ đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Bước
3:
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin địa
chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) và gửi thông báo
thuế nhận được từ cơ quan thuế cho người sử dụng đất, xác nhận nội dung biến động
vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận cho người sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận;
chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao
giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Thời hạn thực hiện: Văn phòng Đăng ký đất
đai phải có trách nhiệm thông báo, trả hồ sơ hoặc trao giấy chứng nhận đối với
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trong thời hạn được quy định tại Khoản
2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không quá 30 ngày. Thời gian thực hiện thủ
tục là thời gian làm việc hành chính.
+ Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp
lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông
báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng
sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thì thời
gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 10 ngày.
Bước
4:
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
+ Nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Nộp thuế sử dụng đất: Tùy thuộc vào từng
loại đất
+ Nộp lệ phí trước bạ: khi đăng ký quyền sử
dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Điều 1
Nghị định 23/2013/NĐ-CP quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ.
+ Nộp lệ phí địa chính về Cấp giấy chứng nhận:
cơ quan có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính.
+ Phí thẩm định sổ, phí thẩm định hồ sơ,
phí cấp sổ.
* Hệ
quả của việc giao dịch quyền sử dụng đất:
- Được cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nếu thuộc vào trường hợp phải cấp mới theo
quy định của pháp luật về đất đai.
- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để nhà
nước quản lý. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước
giao đất.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.
Nhận xét
Đăng nhận xét