NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THUÊ ĐẤT

Quy định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ngày càng góp phần phục vụ yêu cầu quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, khai thác và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đảm bảo công bằng trong sử dụng đất, biến nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên đất đai thành nguồn thu ngày càng tăng cho ngân sách Nhà nước.

1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng đất được thể hiện dưới các hình thức khác nhau và người sử dụng đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Tiền sử dụng đất là công cụ tài chính quan trọng buộc người sử dụng đất phải sử dụng đất có hiệu quả. Trường hợp muốn có quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước người sử dụng đất phải bỏ ra một khoản tiền tương ứng để được sử dụng đất vào những mục đích nhất định.

a.  Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất có những đặc điểm nổi bật sau:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất là tiền phải trả để có quyền sử dụng đất;

Thứ hai, đối tượng áp dụng: Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức:

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, phương thức thanh toán là một lần.

Vì vậy đối với trường hợp người sử dụng đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mà phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước được xác định dựa vào ba căn cứ: Diện tích đất; mục đích sử dụng đất; giá đất. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trong đó:

* Diện tích đất để tính tiền sử dụng đất là diện tích được Nhà nước giao, được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất. Diện tích này được ghi trong quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất thể hiện khả năng sinh lời của đất. Việc xác định tiền sử dụng đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của người sử dụng đất phải tương xứng với khả năng sinh lời của từng thửa đất. Theo đó, mục đích sử dụng đất khác nhau thì giá đất được xác định để thu tiền sử dụng đất khác nhau.

* Giá đất tính tiền sử dụng đất bao gồm:

Một là, giá trúng đấu giá.

Hai là, giá trong Bảng giá là hộ gia đình, cá nhân được công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định Bảng giá đất.

Ba là, giá đất cụ thể thuộc các trường hợp:

+ Hộ gia đình, cá nhân được công nhận hoặc chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức.

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không qua đấu giá.

+ Tổ chức được giao không qua đấu giá hoặc công nhận hoặc chuyển mục đích quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng dất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất):

- Từ 30 tỷ đổng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;

- Từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;

- Từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại;

Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư được áp dụng để xác định tiền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) thì giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng tính thu tiền sử dụng đất:

- Dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;

- Dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;

- Dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Đồng thời hàng năm Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất dể áp dụng cho các trường hợp thu tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể.

c. Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể

* Thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất và diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất nhân với diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất và được trừ đi tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 nghị định 45/2014/NĐ-CP (nếu có), trừ đi số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có).

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đất giá quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đất giá.

Đối với công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng quy định tại Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng xác định tiền sử dụng đất dựa trên hệ số phân bổ tính tiền sử dụng đất với diện tích nhà của các đối tượng sử dụng như sau:

+ Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích sử dụng nhà của các đối tượng sử dụng.

+ Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ. Trường hợp các tầng hầm được xác định là thuộc đối tượng sở hữu chung của đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà. Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư.

Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê thì thực hiện phân bổ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

* Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014.

Thứ nhất, do tính chất của việc sử dụng đất giữa các nhóm người sử dụng đất là khác nhau, vì vậy nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất được xác định cho từng nhóm đối tượng bao gồm tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân.

- Đối với tổ chức kinh tế, việc sử dụng đất trước và sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án đầu tư, đối với những loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải sử dụng dưới hình thức giao thì họ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước như đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất ở.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất phải nộp tiền sử dụng đất chủ yếu là đất ở. Đây là loại đất có giá trị cao nhất so với các loại đất khác. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất ao, vườn, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Thứ hai, việc xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào nguồn gốc xác lập quyền sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo giá đất của loại đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

+ Trường hợp được giao không thu tiền hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì nộp 100% tiền sử dụng đất;

+ Trường hợp được giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần hoặc do nhận chuyển nhượng thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích trừ đi số tiền đã trả.

* Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

- Việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất chủ yếu áp dụng đối với chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

- Tiền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như thời điểm bắt đầu sử dụng đất, việc sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hay không, có Giấy chứng nhận hay không, hiện trạng sử dụng đất (có nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở), diện tích đất sử dụng (trong hoặc vượt hạn mức giao đất ở)...

d. Miễn giảm tiền sử dụng đất

Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất cho các đối tượng thuộc diện chính sách cải thiện nhà ở được thực hiện theo chính sách có liên quan và không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền xác định và quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm: Căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và số tiền sử dụng đất được miễn, giảm, cụ thể:

- Cục trưởng Cục thuế ban hành quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Chi cụ trưởng Chi cụ thuế ban hành quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân.

Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất.

2. Tiền thuê đất

Tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất phải trả cho nhà nước để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định.

a. Đặc điểm

+ Bản chất: tiền phải trả để có quyền sử dụng đất.

+ Đối tượng áp dụng: chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuế.

+ Phương thức trả tiền: hàng năm hoặc một lần (có thể lựa chọn phương thức trả tiền thuê).

b. Các đối tượng phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP chia ra làm 2 nhóm:

+ Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gia thuê.

+ Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: không được lựa chọn phương thức trả tiền thuê.

c. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, cụ thể:

+ Diện tích đất thuê.

+ Thời hạn thuê đất.

+ Hình thức thuê đất (trả hàng năm hay một lần).

+ Đơn giá tính tiền thuê quy định tại Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Theo đó, trường hợp không qua đấu giá thì tiền thuê đất hàng năm bằng diện tích nhân với đơn giá hàng năm hoặc bằng diện tích nhân tỷ lệ phần trăm nhân với giá đất cụ thể; trường hợp tiền thuê đất một lần bằng diện tích nhân với đơn giá (một lần); Trường hợp, tiền thuê đất hàng năm bằng diện tích nhân với đơn giá trúng đấu giá của thời hạn 1 năm (ổn định 10 năm); Trường hợp tiền thuê đất một lần bằng diện tích nhân với đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất

d. Chế độ miễn, giảm: Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 12 Thông tư 77/2014/TT-BTC. Thẩm quyền xác định và quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn giảm, căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê mặt nước phải nộp và số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn giảm, cụ thể:

+ Cục trưởng Cục thuế ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.

+ Cục trưởng Chi cụ thuế ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.