QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC XIN THUÊ ĐẤT

Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người. Nhà nước là chủ sở hữu (đại diện đối với toàn bộ đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà chuyển giao từng thửa đất cho người sử dụng đất để trực tiếp sử dụng. Việc chuyển giao này được thực hiện thông qua các hình thức phân phối đất đai cụ thể được pháp luật quy định để đảm bảo cho đất đai được sử dụng có hiệu quả cao nhất, phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội. Người sử dụng đất được nhà nước trao quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chính là các cách thức mà người sử dụng có được quyền sử dụng đất. Nó có thể là nhà nước giao, cho thuê đất; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất... Nhưng dù xác lập của quyền sử dụng đất theo cách thức nào thì hình thức sử dụng của người sử dụng đất chỉ có thể thuộc một trong hai trường hợp: giao đất hoặc thuê đất.

1. Căn cứ để cho thuê đất

Cho thuê đất là một trong những hình thức phân phối đất đai được áp dụng hiện nay. Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Cho thuê đất nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất và nhà nước xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 có 2 đặc tính nổi bật sau:

-        Nhà nước cho thuê đất thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng thuê đất thì việc cho thuê cũng phải thể hiện bằng một quyết định hành chính.

-        Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Vì vậy người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất phải tuân thủ những yêu cầu mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đối với mọi trường hợp cho thuê đất. Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc cho thuê đất phải tuân thủ các căn cứ sau:

-        Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

-        Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.

* Đối với dự án đầu tư được nhà nước cho thuê đất

Ngoài hai điều kiện quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, đối với các loại dự án đầu tư cần phải đáp ứng điều kiện cho thuê đất cụ thể quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013:

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác nhau. Nếu Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất. Nếu không thuộc Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ khi người sử dụng đất có từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Còn trường hợp người sử dụng đất có từ dưới 10 héc ta đất trồng lúa; từ dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì cần có văn bản Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho thuê đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

Điều kiện đối với người được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:

-        Có năng lực tài chính có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô đất sử dụng đất dưới 20 héc ta, nếu từ 20 héc ta trở lên thì vốn không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án. Bên cạnh đó, có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng.

-        Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.

-        Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Nội dung về điều kiện cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là một điểm mới trong Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 vì quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 xảy ra tình trạng ồ ạt chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, đe dọa an ninh lương thực quốc gia; Quy định được đề cập tại Luật Đất đai 2013 đã khắc phục tình trạng trên; đồng thời ngăn ngừa tình trạng có trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính nhưng vẫn cho thuê đất, ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư không triển khai thực hiện dự án, bỏ hoang đất đai gây lãng phí tài nguyên đất.

* Đối với trường hợp cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng

Theo quy định tại Điều 53 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định cho thuê đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng hai điều kiện sau:

-        Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

-        Thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng.

Đây là điểm mới được quy định tại Luật Đất đai 2013 giúp việc bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng được thực hiện trên thực tế.

2. Hình thức cho thuê đất

Tùy thuộc vào nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính mà hình thức cho thuê đất được chia thành hai trường hợp: Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đối tượng phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất là những trường hợp mà Nhà nước chỉ cho thuê đất chứ không giao đất theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Việc xác định hình thức cho thuê đất căn cứ vào các yếu tố loại chủ thể, mục đích sử dụng đất, diện tích sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân) nhằm mục đích xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

a.  Nhóm được lựa chọn cách thức trả tiền thuê

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

-        Hộ gia đình, cá nhân với một trong những mục đích sau:

Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được quy định tại khoản 7 Điều 129 Luật Đất đai 2013, với điều kiện phải thuê đất trước ngày luật có hiệu lực thi hành. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân,

Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

-        Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với một trong những mục đích sau:

Thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trổng thủy sản, làm muối; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

Xây dựng công trình sự nghiệp.

-        Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính với mục đích xây dựng công trình sự nghiệp;

-        Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao với mục đích xây dựng trụ sở làm việc.

b.  Nhóm chỉ được cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm

 Nhà nước chỉ cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm quy định tại khoản 2 Điều 56, Điều 156 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, cụ thể:

-        Đơn vị vũ trang nhân dân với mục đích là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

-        Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân với mục đích là sử dụng đất sông ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trổng thủy sản theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.

-        Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với mục đích là sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.

3.  Thẩm quyền cho thuê đất

Thẩm quyền cho thuê đất chủ yếu quy định cho ủy ban nhân dân các cấp, thẩm quyền này được xác định cụ thể tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất:

-        Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cho thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013 được phân định theo loại chủ thể sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cụ thể:

Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.

Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

-        Thẩm quyền của UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Dất đai 2013 được quy định loại chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hét ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định, mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

-        Thẩm quyền của UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Việc cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã khác với việc cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện là Ủy ban nhân dân cấp xã không được cấp Giấy chứng nhận, do việc cho thuê mang tính tạm thời để tránh lãng phí đất đai trong thời gian đất công ích chưa được sử dụng và tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương giải quyết các nhu cầu công ích.

-        Trường hợp cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế người sử dụng đất được Ban khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Điều 150, Điều 151 Luật Đất đai 2013. Quyền là nghĩa vụ của Ban khu kinh tế không khác với quyền và nghĩa vụ của UBND tỉnh, UBND huyện. Quy định đặc biệt này nhằm giảm thủ tục hành chính trong việc đầu tư vào khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tất cả mọi thủ tục, kể cả trường hợp xác lập quyền sử dụng đất đảm bảo thuận lợi cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vào các khu vực quan trọng này.

-        Cảng vụ hàng không được cho thuê đất đất quy định tại Điều 156 Luật Đất đai 2013 trong trường hợp: Cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không. Chủ thể được Cảng vụ hàng không cho thuê đất không được giao dịch quyền sử dụng đất bởi chúng không có tư cách chủ thể sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phục vụ hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay sẽ được cấp cho Cảng vụ hàng không.

-        Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho thuê quyền sử dụng đất . Theo khoản 4 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền quyết định cho thuê đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền. Quy định này nhằm đảm bảo cho việc giao đúng theo quy định của pháp luật, tránh tùy tiện, đùn đẩy công việc gây ách tắc hoặc tiêu cực trong hoạt động giao.

4.  Thời hạn cho thuê đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được phép sử dụng đất. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nhằm mục đích khằng định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai và tạo điều kiện thuận lợi để nhà nước thực hiện điều chỉnh đất đai theo quy hoạch sử dụng đất.

 Tùy thuộc vào mục đích, chủ thể sử dụng đất mà pháp luật quy định thời hạn cụ thể khác nhau. Thời gian cho thuê đất được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

-        Đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá năm 50 năm. Thời hạn cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thời hạn sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận tính từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

-        Đối với đất sử dụng thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh (không phân biệt loại chủ thể) được các định theo dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất là không quá 70 năm.

-        Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được nhà nước xem xét giao hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn này.

-        Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn không quá 5 năm. Trường hợp này thời hạn cho thuê ngắn bởi loại đất này phải sẵn sàng phục vụ cho mục đích công ích của địa phương, không thể cho thuê thời hạn dài.

 Xem thêm các bài viết khác của chúng tôi tại: chuyentuvanphapluat.com.